조장현 님 알차고 소중한 정보 감사합니다. 원룸건물이나 다가구 건축주가 되고 싶은 분들께 강력히 추천합니다. 초보자가 건축을 하기 위해 알고 있어야 할 정보를 구체적으로 소개하고 있습니다. 아래의 내용은 저의 방식으로 간략히 정리했습니다. 구체적인 내용은 책을 보세요.
| 다가구 | - 단독 1주택 - 3층이하 - 1층의 일부 및 전부 주차장 사용시 층수에서 제외 - 주택으로 쓰이는 바닥면적이 660m²이하 |
| 다가구의 일종인 겸용주택 = 상가 + 주택 (일명 상가주택) |
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| 다세대 | - 공동주택 - 4층이하 - 1층의 일부 및 전부 주차장 사용시 층수에서 제외 - 주택으로 쓰이는 바닥면적이 660m²이하 |
| 연립 | - 공동주택 - 4층이하 - 1층의 전부를 주차장 사용시 층수에서 제외 - 주택으로 쓰이는 바닥면적이 660m²초과 |
| 아파트 | - 공동주택 - 5층이상 - 1층의 전부를 주차장 사용시 층수에서 제외 - 면적 제한 없음 |
| 원룸건물 종류 | 설명 | 용도별 종류 |
| 다가구주택 (제일 많은 원룸건물) |
- 바닥면적 660m²이하 / 3층이하 (지하제외) - 19세대 이하 - 필로티는 층수 제외(1층을 주차장사용 및 주택외 용도로 쓰는 경우) - 주차장 설치기준: 지자체 조례에 따라 ex.서울은 0.5대 |
건축법상 단독주택 |
| 다중주택 (두번째 많은 형태) |
- 연면적 330m²이하(약100평) /3층이하(지하까지 4개층 건축 가능) - 독립된 주거의 형태를 갖지 않은 주택 - (각방에 욕실설치 O / 취사시설은 X) - 법적 주차 대수 - 최대 3대 |
건축법상 단독주택 |
| 도시형생할주택(도생) | - 300세대 미만/ 국민주택규모 85m²이하 - 소형(구원룸형)/단지형연립/단지형다세대로 구분됨 - 취사시설 있고, 발코니 확장 가능 소형(구 원룸형) : 전용 14~ 60m²이하(최근 50m²에서 상향되었음) - 욕실과 보일러실 제외하고 한 공간으로 구성(전용 30m²이상이면 두 개 이상 분리된 공간 가능), 지하층은 세대 설치불가 - 단지형 연립주택- 4층이하(건축위원회심의 시 5층까지, 필로티포함 6층), 바닥면적 660m²초과 - 단지형 다세대주택: 층수 조건은 연립주택과 동일, 바닥면적만 660m²이하 - 분양가 상한제 적용 X - 건축법 25조에 따라 공사감리한다. (주택법에 의한)감리자를 지정하지 않아도 된다. - 한 건물에 원룸형 + 단지형연립/단지형다세대 함께 건축 불가 - 도생과 그 밖의 주택 함께 건축 불가가 원칙 (예외)①원룸형 + 주인세대가 쓰는 그 밖의 주택 1세대는 가능, ②준주거/상업지역에서 원룸형 + 그 밖의 주택 건축 가능 (다가구나 다중주택 등) ※ 도생 중 단지형연립/단지형다세대와 일반 연립주택/다세대와의 차이는 거의 없다고 보임. 도생은 빠른 분양을 위해 건축시 완화된 규제를 적용 받음. 그리고 지하층 세대 설치 여부 같음. 즉 도생은 지하층엔 세대를 설치할 수 없음. |
건축법상 공동주택 |
| 생활형숙박시설(생숙) | - 주거용 건물 아님 - 취사시설 있고, 발코니 확장 가능 - 에어비앤비 & 게스트하우스로 사용 가능 - 전용주거/일반주거지역에서 건축불가 - 준주거/상업지역 및 비도시지역 계획관리지역에서만 건축 O - 원룸형태의 건물 중에 주차장 수가 가장 적음. 200m²당 1대 - 전입신고 후 30일 이상 거주시 주택으로 간주, 주택수에 포함. - 주택임대사업다 등록 불가, 일반임대사업자로 등록 O - 세입자의 전세자금대출 불가 |
건축법상 숙박시설 |
| 고시원 | - 바닥면적의 합계가 500m²(미만) - 고시원, 고시텔, 원룸텔, 리빙텔, 하우스, 레지던스 - 적은 초기투자비로 비슷한 임대수익 효과가 있음 - 가장 많은 형태: 근생건물 중 100평 임대(방개수30개)해서 시설비와 보증금 합쳐 2~3억원 - 취사시설 X - 보증금 없이 월세만 받음 |
건축법상 제2종 근린생활시설 중, 다중생활시설 |
PART 01 원룸건물의 종류와 수익구조
- 정확한 수익률 계산을 위해서 보증금을 월세로 모두 환원해서 연간 수익률을 계산한다. 단, 월세금액과 보증금의 환산비율은 지역마다 다르다는 것을 숙지해야 한다. 또한 대출금액이 없는 상태의 수익률을 먼저 계산해 보고 추후 레버리지를 이용한 수익률을 계산하라.
- 원룸 건물을 지어 얼마가 남을 것인가? 투입비용(땅값, 건축비 등)과 매도기준 수익률만 계산하면 된다(수익률 = 연간 총 월세 ÷ 투입비용). 연간 총월세금을 알려면 해당 지역의 보증금과 월세를 "네이버, 직방, 다방"으로 확인하고, 해당부지에 원룸 몇 개를 넣을 수 있는지 가설계를 통해 확인하라. 가설계 전에는 절대 토지를 계약하면 안 된다. 가설계 - 해당 부지에 어떤 종류 건물이 가능한지, 가능한 방의 개수가 몇 개인지 확인할 수 있다.
PART 02 사업의 성패는 사업부지, 토지에서 결정된다.
- 어떤 땅을 사야 하는가? 수익률을 계산해서 이윤이 남는 지역의 토지를 매수한다.
- 토지 계약 시 특약사항 - 명도, 폐기물, 지장물에 관한 사항을 꼭 기재한다.
PART 03 원룸 건물은 얼마가 있어야 새로 지을 수 있나?
- 2020년도에 발행한 해당 책에서는 건축비가 550~600만 원으로 적혀 있으나, 부동산 중개업소에 알아보니 최근에는 750만 원 정도 한다고 한다.
- 토지비 대출은 통상 60%, 공사비 통상 70%, 설계 감리비등 기타 0% 가능하다. 공사비 대출금은 준공 후 임차인의 보증금 등으로 최우선으로 변제한다(금리가 높기 때문에).
- 전체 투입비용의 통상 절반 정도의 자기 자본이 필요하다(2020년도 저자님의 책 기준).
- 내가 가진 돈으로 필요한 땅 크기 찾기: 원룸 건물의 유형 및 방 개수로 바닥면적을 산정한다 → 해당 지역 건폐율로 필요한 땅의 면적을 계산한다.
PART 04 원룸 건물 신축 시 필요한 건축 관련 법규 기본지식
- 신축사업에 적용되는 건축 관련 법규는 간단하다. 예외규정만 유의하라.
- 도로 조건: 도로에 접한 길이는 2m 이상, 도로 폭은 4m 이상 (예외: 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우, 농막설치, 주변이 공지일 때 등 도로 조건에 대한 예외 사항은 반드시 해당 지자체의 인허가 담당 공무원에게 계약 전에 확인할 것)
- 일조권 사선 제한은 전용주거지역, 일반주거지역에서만 적용된다. 준주거지역은 일조권제한이 없다. 북쪽도로를 끼고 있는 대지가 일조권에서 훨씬 유리하다. 일조권과 관련한 건축법 조문 제61조, 건축법시행령 제86조 참조(국가법령정보센터) 바로가기
- 건폐율- 대지면적 가운데 최대한 건축을 할 수 있는 면적. 지자체별로 별도의 기준이 있음.
- 용적률- 대지 면적에 따른 건물의 바닥면적 합계(=연면적) 비율
- 주차장이 건물 종류를 결정한다. 주차장 1면은 2.5m × 5m ≒ 12.5m²(약3.8펑)에 해당한다. 서울지역의 경우 세대당 0.5대이므로 이를 고려해서 건물 신축을 계획하자. 주차대수 대비 원룸세대가 많으면 불법건축물로 간주되어 이행강제금이 부과된다.
- 건축주가 반드시 알아야 하는 주차장법 조문은 "주차장의 크기에 관한 주차장법 제6조(노와 주차장의 구조, 설비기준)"와 "연접주차에 관한 주차장법 제11조(부설주차장의 구조, 설비기준)"이다.
- 용도지역이란 각각의 토지에 건축할 수 있는 건물의 종류, 크기와 높이(건폐율, 용적률)가 제한되는 지역이다. [국계법]상 제2조(용도지역)를 참조하라.
PART 05 원룸 건물 사업 성공의 절반은 설계
- 설계사무소 선정을 위한 절차: 최소한 5군데 이상을 방문하기→ 해당 사무소의 실적 확인 → 포트폴리오와 이미 시공된 건물도 방문해 볼 것 → 본인의 정보를 모두 전달 후 상담 → 3군데로 압축해서 설계비와 설계기간을 협의 후 결정
- 설계계약 시 반드시 포함할 것: ① 설계 중 변경에 따른 추가 금액의 지급 기준과 타이밍 ② 인허가기간에 대한 마지노선 설정(설계소만 믿지 말고 담당 공무원에게 직접 확인해라) ③ 공사 완료 후 사용승인신청서 접수 시, 준공도면이 필요하기 때문에 공사 중에 변경된 사항이 적용된 최종 준공도면까지 만들어 주는 것을 계약서에 꼭 명기하기
- 설계도면에서 건축주가 확인할 것: 건축개요, 배치도, 평면도, 입면도, 단면도 등을 꼼꼼히 검토하라. 설계도면을 V.E(value engineering)함으로써 공사비의 10% 정도를 절감할 수 있다.
PART 06 원룸 건물 신축 시 필요한 인허가 지식(4가지)
- 건축주는 인허가절차 흐름을 숙지하고 설계사무소에서 어느 단계를 진행하고 있는지 확인하기.
- 건축허가 - 법규에 맞게 건물을 짓겠다고 관할관청에 신청하는 것이다.
- 착공신고 - 허가를 받은 건물의 착공 신고를 할 때 설계자, 시공자, 감리자의 계약서 사본을 첨부해야 한다.
- 설계변경 - 설계변경은 건축허가와 같은 절차로 진행한다. 단, 경미한 사항의 변경은 그러하지 아니한다.
- 사용승인 - 하수도법, 승강기안전관리법 등에 적합하게 공사가 완료되었음을 입증하는 완료필증을 각각의 주무관청에서 교부받는다. 이후에 사용승인 접수 시 첨부해야 한다.
- 개발행위허가 지목이 대지가 아닌 임야, 전, 답인 땅에 건축하려면 건축허가 외에 개발행위허가를 받아야 한다(산지전용, 농지전용).
PART 07 원룸 건물 신축 시 우량 시공사를 찾는 노하우
- 원룸 건물 실패의 대부분은 시공사 선정을 잘못해서다. 시공사가 원인인 문제로는 공사비증가, 공사기간 지연, 부실시공, 안전사고, 민원관리 등으로 나뉜다.
- 수많은 건축 피해자가 생기는 단 하나의 이유는 공사한 것보다 돈을 더 많이 주었기 때문이다.
- 시공사 선정 시 확인할 사항 3가지 : ① 대표자의 이력과 기술자 보유상황, ② 이 회사가 전에 지었던 건물의 현장 방문과 이전 건축주 면담, ③ 이 회사의 현재 진행 중인 현장에서 공사비 체불이 있는지, 현장의 관리상태는 양호한 지 확인
- 시공사계약에 반드시 넣어야 하는 사항 : 계약이행보증금 수령, 기성금조건, 지체보상금, 공사내용 변경 시의 공사비 변경조건 지정, 공사포기각서/유치권포기각서의 수령, 하자이행보증금(증권)의 수령
PART 08 원룸 건물 신축 시 건축주가 반드시 알아야 하는 시공지식
- 경계측량점, 가설공사, 토목공사, 기초공사, 골조공사, 조적/타일/방수공사, 인테리어/마감공사, 전기공사, 설비공사에 대한 사항들 확인
- 이 외에 건축주가 직접 확인해야 할 것은 ①인허가일정 ②주차장폭 ③건물과 대지경계선과의 거리 ④계단유효폭 ⑤난간높이
PART 09 마스터스케줄 작성하기
- 공사비 증가와 공사기간의 증가를 막기 위해전체 마스터스케줄을 관리하고 이를 다시 세분화해서 관리해야 한다. 잘 관리하기 위해 관리 포인트(=마일스톤)를 확인해서 집중 관리 한다.
- 전체흐름 : 허가완료일 > 시공사선정일 > 착공일 > 골조공사완료일 > 사용승인접수일 > 사용승인완료일
- 반드시 사업계획서를 작성하라 - ①사전조사내용과 방법 ②자금 ③일정 ④목표수익 ⑤출구전략
PART 10 원룸 건물 신축 시 임대전략과 특화전략
- 수익률을 최우선으로 하되, 해당 지역의 수요과 공급을 파악해 수요가 많으면 방의 개수를 늘리고, 공급이 많으면 소비자의 선택의 폭을 넓혀주는 방향으로 건축 계획을 세운다.
- 옵션 설치: 기본옵션 : 에어컨, 세탁기, 인덕션, 옷장 / 추가옵션 - 침대, 책상, 전자레인지(사업성 검토단계에서 반드시 고려할 것)
- 엘리베이터는 필수로 설치, 에어컨 배관은 매립, 건물끼리 붙어있으면 창문가림막은 반투명, 청소용 공용 수도와 청소용 고리와 전기 콘센트는 잊지 말자.
PART 11 원룸 건물 건축주가 알아야 하는 필수 관리지식
- 싱크대 관련, 배수구 관련, 보일러 작동, 엘리베이터 관리, 재활용 쓰레기 처리, 청소용역업체, 관리비, cctv, 자동문, 겨울철 동파방지 등에 대한 사전 지식이 필요하다.
PART 12 사업관리 PM의 활용
- 첫 신축 시에는 전문 사업관리자 PM(프로젝트 매니저)에게 맡기고 추후 스스로 진행하는 것을 고려해 보라. 부지선정, 설계사무소와 시공사의 선정과 관리, 건축허가부터 준공까지의 인허가 및 관리, 명도와 철거까지 대행해 준다.
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