** 서울시 각 자치구 내의 민간 재개발과 같은 정비사업에 대한 정보를 확인할 수 있는 사이트입니다 **
정비사업 정보몽땅 바로가기
서울시 정비사업 포털사이트인 [정비사업 정보몽땅]을 아시나요? 현재 서울시에서 추진 중인 재개발, 재건축, 리모델링, 가로주택정비사업 등에 대한 모든 정보를 확인할 수 있는 사이트입니다. 최근 이슈가 되는 신속통합기획 재개발 및 모아주택(모아타운)에 대한 구역별 정보도 확인할 수 있습니다. 저도 서울 모처의 재개발 조합원이라서 해당 지역의 진척 사항을 확인하기 위해서 가끔 방문합니다. 해당 홈페이지의 내 [사업장 바로가기]를 누르면 개별 정비구역의 홈페이지 창이 따로 활성화됩니다. 여기서 구역의 추진 상황과 매달 공시되는 자료를 확인할 수 있습니다.
요즘 서울은 재개발한다는 플랜카드가 안 걸린 곳이 없을 정도로 재개발 추진지역 천지입니다. 하지만 해당 지역에서 개발을 추진하는 주체가 신뢰할 수 있는 단체인지에 대해, 일반 투자자들이 판단하기에는 매우 어렵습니다. 재개발한다고 선동해서 주택 가격을 올린 다음에 중간에 팔고 나오는 소위 화가들의 지역인지, 정상적으로 추진되는 구역인지 확인이 필요합니다. 적어도 이 사이트 내의 구역들은 확실히 개발지로 지정된 곳이라서 안심할 수 있겠습니다. 혹시 본인이 평소에 잘 알고 있는 지역이거나 관심이 있었던 동네가 있다면 한번 찾아보세요. 물론 구역 지정만으로 순탄히 개발된다는 보장은 없습니다. 구역 지정은 재개발 단계 중 정말 초기 단계에 불과합니다. 하지만 요즘엔 워낙 초기 진입하는 것이 유행이라 구역지정만 되어도 높은 프리미엄이 형성되고 있습니다. 훌륭한 입지에 관리처분절차까지 도달한 한남 3 구역 같은 인기지역을 제외하고는 요즘 불경기라서 거래로 많이 이어지고 있지는 않습니다. 구역 지정도 안된 극초기 재개발은 많은 공부와 발품이 필요합니다. 공부를 많이 하고 경험 많으신 분께는 초기 재개발을 추천합니다. 적어도 주거용 투자 분야에서는 제일 수익률이 높다고 생각합니다. 하지만 요즘 같은 하락 시기에 어설프게 매수했다간 강제로 큰돈이 묶여 고생할 수 있습니다.
그럼 서울시에서 추진하고 있는 정비사업의 종류에 대해서 간략히 알아봅시다.
(각 사업의 구체적인 내용은 추후 주제마다 새로운 글로 설명하겠습니다)
1. 재개발 (민간 및 공공재개발, 공공주도 3080+복합사업, 신속통합기획 등)
- 민간 재개발 :재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후 · 불량건축물이 밀집한 지역의 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 정비사업입니다. 또한 상업지역 및 공업지역에서는 도시기능 회복 및 상권 활성화를 목적으로 재개발사업을 시행합니다. 민간재개발은 국가 및 지자체가 주관하는 사업이 아니라 주택 소유자로 구성된 조합에서 추진하며, 해당 조합에서 민간 건설사를 시공자로 선정하여 사업을 추진할 수 있습니다.
- 공공재개발: 문재인 정부는 2020년 5월 6일에 「수도권 주택공급 기반 강화 방안」이라는 부동산 대책을 발표하였습니다. 바로 여기서 공공재개발이라는 개념이 처음 나왔습니다. 수도권의 장기 주택 공급을 목적으로 하는 재개발사업의 일종입니다. 사업시행 주체와 소유권이 조합이 아닌 공공기관(국토교통부, 한국토지주택공사, 서울주택도시공사)에 있으며, 이 점이 민간재개발과의 가장 큰 차이점입니다. 공공재개발을 신청 응모하려면 해당 지역 주민 30% 이상의 동의율이 필요합니다.
- 공공주도3080+복합사업: 공공주도3080+복합사업은 국토교통부가 2021년 2월 4일 발표한「대도시권 주택공급 획기적 확대 방안」을 말합니다. 정부·지자체·공기업이 주도하여 2025년까지 서울 32만 호 전국 85만 호 주택 공급을 목표로 합니다. 도심공공주택복합사업(역세권, 저층주거지, 준공업)과 공공직접시행 정비사업 및 도시재생사업 등이 포함됩니다.
- 신속통합기획: 서울시가 정비계획 수립 단계에서 공공성과 사업성 균형을 이룬 가이드라인을 제시하고, 정비구역 지정까지 신속한 사업 추진을 지원하는 정책입니다(정비구역 지정까지 걸리는 기간을 5년에서 2년으로 단축). 오세훈 서울 시장이 2021년 5월 26일 날 「재개발 6대 규제 완화방안」을 발표했습니다. 신속통합기획은 해당 대책에 포함된 정비지원계획을 일컬으며, 재개발 사업 주체는 민간이고, 공공이 사업을 지원하는 대책입니다. 연간 1회 공모할 수 있으며, 지역 주민 30% 이상의 동의율을 만족하면 신청가능합니다. 도시재생지역도 신청이 가능하며 2023년부터 순차적으로 지정 예정입니다.
2. 재건축 (소규모 재건축 포함)
- 민간재건축: 가장 잘 알려진 개발 방식으로 오래된 아파트와 주택을 헐고 새로운 주택을 짓는 것입니다. 주택의 소유주들이 조합을 구성해 「주택건설촉진법」에 의거하여 사업을 추진합니다. 이때 정부나 지자체가 주관이 되는 것이 공공재건축이고 주택을 소유한 조합원들이 주축이 되어 진행하는 정비사업을 민간재건축이라고 합니다.
- 소규모재건축: 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모주택정비사업의 하나로, 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 사업입니다. 대상 면적이 1만 m² 보다 작고, 기존주택의 세대수가 200세대 미만인 지역에서만 가능합니다. 소규모 재건축사업은 조합이 직접 시행지자체, 토지주택공사, 건설업자, 신탁업자, 부동산투자회사 등과 공동으로 시행할 수 있습니다.
3. 리모델링
「주택법」상 리모델링의 정의는 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위하여 대수선을 하거나 일정 범위에서 증축을 하는 행위를 말합니다. 일반적으로 재건축을 할 만큼 노후되지 않고, (용적률이나 건폐율이 높아서) 다시 건물을 지었을 경우 사업성이 좋지 않은 아파트 단지에서 인기 있는 개발 방식입니다. 일정 요건을 충족하는 리모델링주택조합이나 소유자 전원의 동의를 받은 입주자대표회의는 시장 · 군수 · 구청장의 허가를 받아 리모델링을 할 수 있습니다.
4. 가로주택정비사업(모아주택, 모아타운)
- 가로주택정비사업: 가로주택정비사업은 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모주택정비사업의 유형 중 하나로써, 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위한 사업입니다. 면적 1만m² 이하의 작은 지역을 대상으로 합니다. 노후 · 불량건축물 수가 전체 건축물의 2/3 이상이며, 기존주택이 모두 단독주택이면 10호 이상, 공동주택이면 20세대 이상(혼합인 경우 20채 이상)인 지역 또는 가로구역에서만 가능합니다. 가로주택정비사업은 조합 및 토지등소유자가 시행할 수 있으며, 시장 · 군수, 토지주택공사, 건설업자, 등록사업자, 신탁업자, 부동산투자회사 등과 공동으로 시행할 수도 있습니다.
- 모아주택(모아타운): 모아주택은 신축과 낡은 건물이 혼재되어 있어 대규모 재개발이 어려운 10만㎡ 이내 노후 저층주거지를 하나의 그룹으로 묶어 대단지 아파트처럼 공급하는 개발 사업입니다. 모아주택단지가 여러 곳 모여서 모아타운이 형성됩니다. 서울시 오세훈 시장이 주차 문제 등 저층주거지의 고질적인 문제를 해소하고, 무분별한 개별사업으로 인한 문제를 방지하기 위해 추진하고 있는 도심재개발 정책입니다.
5. 지역주택조합
같은 특별시 · 광역시 · 특별자치시 · 특별자치도 · 도에 거주하는 소형 주택 소유자(전용면적 85m² 이하) 및 무주택 서민의 주택 마련을 위하여 설립된 조합입니다. 지역주택조합은 사업구역 규모가 작아 추진비용이 상대적으로 적다는 이점이 있지만 실제로는 사업비가 매년마다 기하급수적으로 늘어날 위험성도 많습니다. 현실적으로 한국에서는 각종 비리의 온상이 되어 개발 사업을 완성하기가 매우 어렵습니다. 지역주택조합을 설립하려면 해당 토지 주인의 80% 이상 동의율이 있어야 설립이 가능합니다.
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