추진 배경
윤석열 정부는 2022년에 6.21 대책인 [임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제]를 발표하였습니다. [임대차3법]이 시작된 2020년 이후로 2년의 임대차계약이 끝나는 시점인 2022년이 되면서, 정부는 전월세시장이 불안정해질 것을 대비해 상생 임대주택에 대한 양도세 특례 확대·개편안을 내놓았습니다. 해당 정책은 임대료 인상을 막아 임차인의 거주비 부담을 줄이고, 집주인이 거주 요건을 충족하기 위해 세입자를 내보내는 것을 방지하기 위함이 목적입니다.
상생임대인이란?
상생임대인이란 직전 임대차계약 대비 임대료를 5% 이내 인상한 신규 계약을(갱신 계약 포함) 체결한 임대인을 말합니다. 그동안 상생임대인 요건은 임대 시작 시에 1가구 1주택자이면서 공시가격 9억 원 이하 주택을 보유한 사람이었습니다. 그러나 앞으로는 다주택자이지만 1주택자 전환 계획이 있는 임대인과 공시가격 9억 원 이상의 주택을 보유한 임대인도 혜택을 받을 수 있습니다. 조정대상지역에서 취득한 주택을 양도할 때 비과세를 받기 위해서는 2년 이상의 거주 의무가 있었는데, 상생임대인은 2년 동안의 거주 의무가 사라졌습니다. 또 보유 및 거주 기간에 따라 양도 차익의 최대 80%를 공제받는 장기보유특별공제의 실거주 의무 2년도 없어졌습니다. 다만, 주택은 2년 이상 보유해야 하고 양도 시점에 1세대 1주택자인 경우만 해당됩니다. 상생임대인으로 인정하는 계약의 체결 시점은 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지로, 소급 적용됩니다.
상생임대차계약
상생임대차계약으로 인정받기 위해서는 직전 계약한 임대차계약서의 임대료 대비 5% 이하만 인상 가능합니다. 이때의 직전 임대차계약이란 주택을 취득한 후 임차인과 새로이 체결한 계약을 말합니다. 주택을 취득하기 전의 종전 집주인과 기존의 임차인과의 사이에서 체결된 계약을 승계받은 경우에는 직전 임대차계약이 아닙니다. 다만, 직전 임대차계약과 다음번에 체결하는 상생임대차계약의 임차인이 같을 필요는 없습니다. 즉, 새로운 임차인과 계약하게 되어도 임대료 5% 이하 인상을 지키기만 한다면 상생임대주택 특례를 받을 수 있습니다. 직전 임대차계약과 상생임대차계약 사이에 시간적인 공백이 있어도 무방합니다. 즉, 임대인이 직접 거주한다거나 공실이 생길 경우에도 혜택을 받을 수 있습니다. 상생임대차계약은 2024년 12월 31일까지 체결해야 하며 계약금을 실제로 지급받은 사실이 확인되어야 합니다. 기존 임차인이 계약갱신청구권을 행사하여 계약할 때도 상생임대차계약으로 간주합니다. 이 것은 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 받기 위한 2년 거주요건을 채우기 위해 계약갱신을 거부하고 임대인이 입주하는 경우 등을 방지하기 위함입니다. 상생임대주택특례 안에 주택임대등록사업자의 임대주택도 포함이 됩니다. 단, 등록임대주택사업자도 역시 임대료 5% 이내의 인상 의무를 다해야 하며 장기간의 의무임대(10년)를 부담해야 합니다. 만약 직전 임대차계약기간과 실제 임대한 기간이 다르다면 실제 임대한 기간을 기준으로 임대한 기간이 1년 6개월 이상이어야 합니다. 또한 전세에서 월세로, 월세에서 전세로 전환하면서 상생임대차계약을 체결하는 경우에는 민간임대주택특별번 제44조 제4항의 전월세 산정률에 따라 계산합니다(연 10%와 기준금리 + 연 2% 중 낮은 비율로 결정됨).
소득세법 시행령 제155조의3 (상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례)
제155조의3(상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례) ① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 “상생임대주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다. <개정 2022. 8. 2., 2023. 2. 28.> 1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 “직전임대차계약”이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 “상생임대차계약”이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것 2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것 3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것 ② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다. ③ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다. <개정 2022. 8. 2., 2023. 2. 28.> ④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다. <신설 2023. 2. 28.> ⑤ 제1항을 적용받으려는 자는 법 제105조 또는 제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지 기획재정부령으로 정하는 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다. 이 경우 납세지 관할 세무서장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 토지ㆍ건물 등기사항증명서를 확인해야 한다. <개정 2022. 8. 2., 2023. 2. 28.> [본조신설 2022. 2. 15.]
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