부동산 '매매 계약(매도, 매수)' 및 '전월세 계약' 시에 필요한 서류가 은근히 많죠? 계약 당사자인 개인이나 법인이 준비해야 할 서류도 각각 다르고, 대리인이 계약을 진행할 경우는 추가로 필요한 서류가 있습니다. 따라서 필요한 것을 미리 확인하고 준비해 놓아야 당일날 허둥대지 않고 여유롭게 계약을 진행할 수 있겠습니다. 또한 계약일과 잔금일에 필요한 서류와 절차도 다르다는 거 아시죠? 각각의 경우에 해당하는 필요 서류와 절차에 대해 총 정리 해보겠습니다. 마지막으로 부동산 계약일과 잔금일에 공인중개사와 법무사가 어떤 업무를 하고 어떤 역할을 담당하는 지도 알아보겠습니다.
1. 부동산 매매계약
(1) 매수하는 경우
| 개인 매수인 준비물 | 법인 매수인 준비물 | |
| 계약시점 | 1. 신분증 2. 도장 3. 계약금 |
1. 법인 등기부등본 2. 법인 인감도장(사용인감) 3. 사업자 등록증 4. 대표자 신분증 |
| 잔금시점 | 1. 신분증 2. 도장 3. 매매계약서 원본 4. 주민등록초본(전 주소 포함) 5. 주민등록등본(전세대원 주민번호 포함) 6. 가족관계증명서(상세, 주택일경우) |
1. 법인 등기부등본 2. 법인 인감도장 3. 매매계약서 원본 4. 계정별 원장(등기소에서 요구) |
| 대리인이 진행할 때 추가 서류 | 1. 대리인 신분증 / 도장 2. 위임장(매수인 인감도장 날인) 3. 매수인 인감증명서(본일 발급용, 3개월이내) |
1. 대리인 신분증 / 도장 2. 위임장(법인인감 날인) 3. 법인 인감증명서 |
- 사용인감: 본점이 아닌 지사에서 사용할 수 있도록 등록된 사용인감임을 확인해야 한다.
- 계정별원장: 법인장부를 말한다. 법인이 부동산을 취득할 때, 법인의 자산에서 매매 대금으로 지불한다는 증빙서류이다. 세무소에서 발급가능하다.
- 매수인은 가족관계증명서를 상세용으로 발급받는다. 등본상 세대원의 다주택여부를 확인하는 용도로 사용한다.
- 도장은 인감이 아니어도 되고 싸인으로 대체 가능하다. 단, 매도 시에 매도인의 도장은 인감이어야 한다. 등기 관련은 인감이 필요하기 때문이다.
(2) 매도하는 경우
| 개인 매도인 준비물 | 법인 매도인 준비물 | |
| 계약시점 | 1. 신분증 2. 도장(인감아니어도 된다) 3. 등기권리증 4. 기존 임대차계약서(확인용) 5. 사업자등록증 (상가일 때) |
1. 법인 등기부등본 2. 법인 인감도장(사용인감) 3. 법인통장 사본 4. 사업자등록증 5. 대표자 신분증 6. 등기권리증 7. 기존 임대차계약서(확인용) |
| 잔금시점 | 1. 신분증 2. 인감도장*** 3. 등기권리증 4. 매매계약서 원본 5. 주민등록초본1통(전 주소 포함) 6. 부동산매도용 인감증명서 1통(본인 발급용) 7. 임대차계약서 원본(임차인 있을 때) 8. 장기수선충당금내역서 9. 공과금영수증(선수관리비 포함) 10. 은행대출 시 일반인감증명서 1통 11. 집열쇠, 리모컨, 사용설명서 등의 물품 |
1. 법인 등기부등본 2. 법인 인감도장 3. 법인 매도용 인감증명서 4. 매매계약서 원본 5. 등기권리증 6. 사업자등록증 사본 7. 대표자 신분등 |
| 대리인이 진행할 때 추가 서류 | 1. 대리인 신분증 / 도장 2. 위임장(매도인인감도장 날인) 3. 매도인 인감증명서(본인발급, 3개월이내) 4. 매도인 계좌번호 |
1. 대리인 신분증 / 도장 2. 위임장(법인인감 날인) 3. 법인 인감증명서 |
- 매도인이 인감도장을 분실했을 경우, 새로운 도장이 찍힌 인감증명서로 다시 발급해야 한다.
- 모든 부동산 서류에는 주민등록번호가 다 표시되어야 하므로 모두 "상세"로 발급받는다. 특히 계약 잔금일 날에 꼭 필요하다.
(3) 계약일 진행 과정 및 주의사항
- 소유자와 대리인과의 관계증명서류(가족관계증명서 등)는 생략가능하다.
- 공인중개사는 위임장 도장과 인감증명서상 도장을 비교한다.
- 공인중개사는 계약 전에 소유자와 유선통화하여 대리권 수여 여부를 확인하고, 매매조건을 미리 확인해 둔다. 녹음하거나 문자메시지로 남겨 둔다.
- 공인중개사는 해당 부동산이 매도인의 소유가 맞는지 확인하기 위해 등기부등본 및 건축물대장, 토지대장 등을 미리 발급하고 매수인에게 준다.
(4) 잔금일 진행 과정 및 주의사항
- 잔금일 전에 공인중개사는 매수인의 잔금 계획과 상황을 알고 있어야 한다. 미리 연락해서 확인하고 이체한도는 모바일과 창구가 각각 다르므로 이체한도를 바꾸어 놓을 것을 고지한다. 직접 은행에서 이체할 경우는 잔금일이 토요일, 공휴일과 겹치는지 확인한다.
- 잔금일 날 매도인의 매매계약서상 주소, 인감증명서상 주소, 주민등록등본 주소가 동일해야 한다. 매매계약일 이후에 주소가 변경되었다면 공인중개사에게 연락하여 매매계약서를 변경하도록 한다.
- 매수인 측은 잔금일에 중개사 수수료, 법무사 수수료, 취득세를 준비한다.
- 아파트라면 공인중개사는 관리비정산내역서, 선수관리비내역서, 장기수선충당금을 미리 관리사무소에 연락해서 받아 놓는다. 가스비 정산내역서는 매도인이 준비한다.
- 아파트가 아니면 전기세, 가스비, 수도세, 관리비 정산내역서를 모두 매도인 개인이 준비한다.
- 매도인에게 주택담보대출이 있었으면(근저당이 설정되어 있을 경우) 미리 대출을 상환하고, 대출을 완납했음을 증명하는 대출상환영수증을 매수인에게 준다(주로 공인중개사가 매수인에게 준다).
- 잔금일날 잔금을 받은 직 후에 대출을 상환할 예정이라면, 잔금 처리와 동시에 근저당권 말소를 신청한다. 매도인은 은행에 미리 연락해 놓고 잔금일에 바로 이체한다. 직후에 전화로 은행에 말소를 요청하면 접수증을 준다. 근저당권 말소 신청서류는 주민등록증, 인감도장, 주민등록등본(상세), 등기필증(등기완료증명서)이 필요하다.
- 법무사의 할 일은 소유권이전등기와 근저당권 설정 및 말소이다. 물건에 대한 기존 근저당 말소 접수는 소유권 이전 등기를 하는 매수인 측 법무사가 확인한다. 즉, 매도인이 기존 주택담보대출이 있을 경우, 근저당권 말소는 매수인 측의 소유권이전 법무사가 은행법무사와 통화하면서 처리해 준다.
- 매수인이 매도인계좌로 잔금을 이체해도 등기부등본상 갑구 소유자는 그대로 매도인이므로 매도인이 변심해서 저당권, 가압류, 가등기 설정하면 안 되므로 매매잔금은 소유권이전등기와 동시 이행이 원칙이다.
- 매수인이 주택담보대출을 받아 매수할 때는 법무사 2명이 필요하다. 소유권이전등기를 수행하는 법무사와 주택담보대출 관련 근저당권 설정등기를 하는 법무사가 필요하다. 대출 관련 등기는 은행법무사가 수행한다. 매수자가 대출을 받을 경우는 소유권이전등기와 근저당권설정등기를 동시에 등기소에 제출해야 하므로 미리 협의한다. 은행 법무사에게 소유권이전등기까지 맡기거나 "법무통"등의 법무사 구인 사이트에서 따로 구하도록 한다. 또는 매수자가 직접 소유권이전등기를 할 수도 있다(=셀프등기).
- 공동명의 시, 서류는 모두 각각 1부씩 준비한다. 인감증명서 2부, 초본 2부, 가족관계증명서 2부 등이 필요하다.
- 법인명의 매수 시, 부동산중개료가 매가에 포함되어 취득세가 개인과 다르게 계산된다.
- 건물의 매수 시, 개인과 법인 간 포괄양수도가 성립이 되지 않는다. 건물분 부가가치세를 따로 계산해야 한다.
2. 부동산 전·월세 계약
(1) 임대할 경우
| 개인 임대인 준비물 | 법인 임대인 준비물 | |
| 계약 시점 | 1. 신분증 2. 도장 3. 등기권리증 |
1. 법인 등기부등본 2. 법인인감증명서 3. 법인 인감도장(사용인감) 4. 법인통장 사본 5. 사업자등록증 6. 대표자 신분증 |
| 잔금 시점 | 잔금 받기 | 잔금 받기 |
| 대리인이 진행할 때 추가 서류 | 1. 대리인 신분증 / 도장 2. 위임장(매도인인감도장 날인) 3. 매도인 인감증명서(본인발급용, 3개월 이내) |
1. 대리인 신분증 / 도장 2. 위임장(법인인감 날인) |
(2) 임차하는 경우
| 개인 임차인 준비물 | 법인 임차인 준비물 | |
| 계약 시점 | 1. 신분증 2. 도장 3. 사업자등록증사본(개인사업자일 때) |
1. 법인 등기부등본 2. 법인인감증명서 3. 법인 인감도장(사용인감) 4. 사업자등록증 5. 대표자 신분증 |
| 잔금 시점 | 임대인 명의 통장에 잔금만 입금 | 법인명의 통장에 잔금만 입금 |
| 대리인이 진행할 때 추가 서류 | 1. 대리인 신분증 / 도장 2. 위임장(매수인인감도장 날인) 3. 매수인 인감증명서(본인발급용, 3개월 이내) |
1. 대리인 신분증 / 도장 2. 위임장(법인인감 날인) |
(3) 계약일과 잔금일 진행 과정 및 유의 사항
- 계약일 이후 30일 이내에 '주택임대차 계약 신고'를 한다. 임대인과 임차인 공동 신고가 원칙이나 계약 당사자 중 둘 중에 한 명이 해도 된다. 한 명이 먼저 하면 다른 계약 당사자에게 문자로 통보가 간다. 전입신고를 하면 '주택 임대차 계약 신고'를 한 것으로 간주한다.
- 전세대출은 잔금일에 은행에서 임대인 통장으로 직접 송금된다. 임차인은 잔금일에 나머지 금액을 송금한다. 잔금일이 주말이면 하루전날 임대인 계좌로 이체된다. 은행 법무사는 나오지 않는다.
- 임대인에게 잔금을 보내기 전에 임차할 주택의 등기부등본을 발급받아서 근저당이 설정되어 있는지 확인한다. 주로 공인중개사가 대신해 준다.
- 이사하는 당일날 바로 주민센터에서 전입신고와 확정일자를 받는다.
- 매매계약과는 달리 전·월세 계약 시에는 임대인이 참석하지 않는 경우도 많다는 것을 알고 있으면 좋다. 통상적으로 임대인에게 계좌로 잔금을 이체해 주고 입주한다.
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